Sakarya Karapürçek Satılık İşyeri - 70.590.000 TL

25959-01433-92589 Vergi Dairesi / Numarası : Ali Fuat Cebesoy V.D. - 5890447066 Ruhsat Alanı Koordinatları: ( Pafta : G24c2 – G24c3, Ruhsat Alanı: 99,22 hektar) 1. Nokta 2. Nokta 3. Nokta 4. Nokta 5. Nokta 6. Nokta Y:285000 285000 284960 284722 287000 287000 X: 4500000 4500100 4500100 4500698 4500260 4500000 İşletme İzin Alanı Koordinatları: ( Pafta : G24c2 – G24c3, İşletme İzin Alanı : 9,85 hektar) 1. Nokta 2. Nokta 3. Nokta 4. Nokta Y: 286505 286810 286810 286505 X: 4500350 4500296 4500000 4500000 2. RUHSAT HAKKINDA GENEL BİLGİ: KRG Madencilik Petrol İthalat İhracat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından Maden İşleri Genel Müdürlüğüne yapılan 23.06.2010 tarih ve 86053 sayılı ilk müracaata istinaden 09.07.2010 tarihinden itibaren geçerli 3 (üç) yıl süreli Sicil:201004483 sayılı II. grup maden arama ruhsatı düzenlenmiştir. Maden İşleri Genel Müdürlüğüne (MİGEM) 24.09.2010 tarih ve 132422 sayılı dilekçe ekinde verilen işletme projesi Genel Müdürlükçe uygun bulunarak, 30.09.2010 tarihinden itibaren 10 (on) yıl geçerli II. grup maden işletme ruhsatı ve 17.02.2011 tarihinden geçerli kalker+serpantin işletme izni düzenlenmiştir. 24.03.2020 tarih ve 27054 sayılı dilekçe ile temdit (süre uzatma) talebi Genel Müdürlükçe uygun bulunarak 30.09.2020 tarihinden geçerli 10 (on) yıl süreli temdit işletme ruhsatı ile 08.06.2021 tarihinden geçerli kalker+serpantin işletme izni düzenlenmiştir. Söz konusu ruhsat halen yürürlükte ve KRG Madencilik Petrol İthalat İhracat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi uhdesindedir. Ruhsat sahası için 3213 sayılı Maden Kanununun 7. maddesi kapsamında alınması zorunlu olan izinlerden; Faaliyette bulunulacak alanın orman arazisi olduğu, Adapazarı Orman Bölge Müdürlüğünün 09.02.2011 tarih ve 91 sayılı Oluru ile 15.770,20 m2 lik alana 30.09.2020 tarihine kadar izin verildiği, güncel orman izninin alındığına dair belgenin bulunmadığı, Sakarya Çevre ve Orman İl Müdürlüğünce düzenlenmiş 12.10.2010 tarih ve 2010/62 sayılı ÇED Gerekli Değildir kararının bulunduğu, Sakarya İl Özel İdaresince düzenlenmiş 13.12.2010 tarihli 21,94 ha alan için 2. sınıf işyeri açma ve çalışma ruhsatının mevcut olduğu MAPEG kayıtlarında yapılan incelemede belirlenmiştir. 3. MADEN YATAĞI İLE İLGİLİ BİLGİLER Ruhsat Sahasının Konumu: Sakarya ili, Karapürçek ilçesine bağlı olan ruhsat sahası Sakarya il merkezinin 16 km güneydoğusunda, Karapürçek ilçe merkezinin 7 km batısında olup ortalama 48 km uzaklıkta olup sahaya ulaşım sağlanan yol bulunmaktadır. Ruhsat sahasının bulunduğu alan orman arazisinden oluşmaktadır. Maden Yatağı İle İlgili Jeolojik Bilgi ve Geometrisi: Çalışma alanı Sakarya ilinin Karapürçek ilçesi civarında olup, bölgede zonlar arasındaki ilişki tektoniktir. Batı Pontid zonu, erken Paleozoyik yaşlı kırıntılı ve karbonatlar, Permo-Triyas yaşlı kırıntılılar ve Geç Kampaniyen-Orta Eosen yaşlı kırıntılı, karbonat ve volkanitlerle temsil edilir. Bu üç grup çökel kaya topluluğu birbiri üzerinde açısal uyumsuzlukla yer alır. Erken Paleozoyik yaşlı çökeller birbirinden kısmen farklı iki istif oluşturur. Tabanları görülmeyen her iki istifin en alt birimlerini, Erken Ordovisiyen yaşlı sığ deniz-delta çökeli şeyl-kumtaşı (Kocatöngel fm.) ile onun üzerinde geçişli olarak yer alan akarsu çökelleri (Kurtköy fm.) ve yine aynı yaşlı sığ deniz çökeli kumtaşı-şeyller (Soğuksu fm.) oluşturur. Erken Ordovisiyen yaşlı sahil çökeli kuvars kumtaşları (Aydos fm.), iki istifte de gözlenir. Bunları Orta Ordovisiyen-Erken Devoniyen yaşlı lagün-şelf çökeli kumtaşı-şeyl ve merceksel kireçtaşları (Ereğli fm.) üzerler. Erken Devoniyen yaşlı yoğun demir içerikli lagün-şelf çökeli karbonat ve kırıntılılarla (Ferizli fm.) devam eden her iki istif, Orta -Geç Devoniyen yaşlı platform karbonatlarıyla (Yılanlı fm.) son bulur. Tüm bu birimler, birbiriyle dereceli geçişlidir. Paleozoyik birimlerinin üzerinde Permo-Triyas yaşlı karasal çökeller (Çakraz fm.), tümünün üzerinde de Geç Kampaniyen-Erken Eosen yaşlı ve volkanitli karasal-sığ denizel kırıntılı, derin denizel karbonat ve derin denizel şeyl-marndan oluşan istif (Akveren fm.) açısal uyumsuz olarak yer alır. Armutlu-Almacık-Arkotdağ zonu, en altta, tabanları görülemeyen ve birbiriyle tektonik ilişkili olan üç metamorfik kayaç topluluğu ile temsil edilir. Tüm birimler, geç miyosen yaşlı bazalt, Pliyosen yaşlı kırıntılılar, yamaç molozu ve alüvyonlar tarafından açısal uyumsuzlukla örtülür. Çok çatlaklı ve kırıklı bir yapı arz ettiğinden sağlam blok verme özelliğini kaybetmiştir. Birim genelde çok az tutturulmuş olup, orta-kalın tabakalanma gösterir. Yer yer tabakalanması belirsizdir. Ultramafik ve mafik kayalar ile bunlar arasında yer alan amfibolit, şist, gnays ve mikalı kuvarsit1erden oluşur. Hidrotermal ve bölgesel metamorfizma fazlarının birimi etkilediği görülmektedir. Kalker + Serpantin (mıcır) genelde ortalama yoğunluğu 2,5 gr/cm3 civarındadır. %35- 40'a yakın ekonomik değeri olmayan gang minerali (baypass) gözlemlenmiştir. Cevher Özellikleri, Kalitesi (Tenörü) ve Rezervi: Sicil:201004483 sayılı II(a) grubu işletme ruhsat sahasının kıymet takdirinin bilimsel anlamda net olarak çıkartılabilmesi için, sahada jeofizik araştırmanın yanında yeterli sayıda sistematik sondajların yapılması, her sondajdan karot numunelerin (çok sayıda) alınması, karot kalınlıklarından rezerv tespitinin yapılması gerekmektedir. Bu çalışmalar için çok uzun süreye ve maddi imkâna ihtiyaç duyulmaktadır ki, bilirkişi olarak görevlendirilen komisyonumuzun söz konusu çalışmaları yaparak maden sahasındaki kalker-serpantin rezervini bilimsel anlamda gerçekçi olarak ortaya koyması imkânı bulunmamaktadır. Bu nedenle maden sahasının değerinin tespitinde esas alınacak rezervin, işletme projesinde yapılan beyanlar ile komisyonumuzun sahada yapmış olduğu incelemelerde tespit etmiş olduğu cevherleşme alanı üzerinden belirlediği görünür rezerv hesaplarının esas alınmasının uygun olacağı komisyonumuzca uygun bulunmuştur. Görünür Rezerv Alanı 49,14 hektar olduğu dikkate alınarak yapılan hesaplamalarda; Görünür Rezerv : 491.400 m2 x 30 m x 2,5 ton/m3 Görünür Rezerv : 36.855.000 ton, %40 İşletme kaybı olacağı dikkate alındığında. İşletilebilir Kalker + Serpantin (Mıcır) Rezervi: 36.855.000 ton x % 60 verim = 22.113.000 ton olarak hesaplanmıştır. Sahanın tamamında kalker+serpantin varlığı mevcut olduğundan üretimde %60 verim değerlendirmeye alındığında üretilebilir görünür rezerv miktarı 22.113.000 ton olarak beyan edilmiştir. 4. RUHSAT SAHASI MAHALLİNDE YAPILAN ÇALIŞMALAR Kıymet takdiri istenilen Sicil:201004483 sayılı II(a) grubu işletme ruhsatlı sahaya 08.10.2025 tarihinde Akyazı İcra Dairesi personeli ile birlikte gidilmiş ve kıymet takdirine etki edebilecek hususların incelemesi yapılmıştır. İlgili maden sahasında açılan ocak alanları incelenmiş ve birçok farklı noktadan fotoğraflanarak ocaklar ve maden rezervlerinin durumu hakkında tespitler yapılmıştır. 5. KIYMET TAKDİRİ: Sakarya ili dahilinde bulunan Sicil:201004483 sayılı II(a) grubu kalker+serpantin işletme ruhsatlı maden sahasının kıymet takdirinin bilimsel anlamda net olarak çıkartılabilmesi için, sahada jeofizik araştırmanın yanında yeterli sayıda sistematik sondajların yapılması, her sondajdan karot numunelerin (çok sayıda) alınması, karot kalınlıklarından rezerv tespitinin yapılması gerekmektedir. Bu çalışmalar için çok uzun süreye ve maddi imkana ihtiyaç duyulmaktadır ki, bilirkişi olarak görevlendirilen heyetimizin söz konusu çalışmaları yaparak maden sahasındaki kalker+serpantin rezervini bilimsel anlamda gerçekçi olarak ortaya koyması imkânı bulunmamaktadır. Kıymet Takdirine Esas Olan Rezerv Miktarı: Kıymet takdirine konu Sicil:201004483 sayılı II(a) grubu kalker+serpantin işletme ruhsatıyla ilgili olarak, Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğüne 24.03.2020 tarih ve 27056 sayılı dilekçe ekinde sunulan temdit işletme projesinin uygun bulunması neticesinde süre uzatımı yapılmış ve sahaya 30.09.2020 tarihinden geçerli 10 (on) yıl süreli temdit işletme ruhsatı düzenlenmiştir. Saha için verilen temdit işletme projesinde, sahadaki üretilebilir görünür rezerv miktarı 22.113.000 ton olduğu beyan edilmiştir. Ancak yukarıda da belirtildiği üzere daha gerçekçi bir veriye yaklaşmak adına kıymet takdirine esas üretilebilir kalker rezervi yıllık üretim miktarı olan 200.000 ton/yıl beyanı üzerinden değerlendirilmiştir. Ayrıca, ruhsat sahasının ekonomik ömrü; 3213 sayılı Maden Kanunu'nun 24 üncü maddesinin üçüncü fıkrasında “…Süre uzatımları dahil toplam işletme ruhsat süresi I. Grup madenlerde otuz yılı, II. Grup madenlerde kırk yılı, diğer grup madenlerde ise elli yılı geçmeyecek şekilde projesine göre Genel Müdürlük tarafından belirlenir. I. Grup madenlerde otuz yıldan altmış yıla kadar, II. Grup madenlerde kırk yıldan seksen yıla kadar sürenin uzatılmasına Bakan, diğer grup madenlerde ise elli yıldan doksandokuz yıla kadar sürenin uzatılmasına Cumhurbaşkanı yetkilidir…” yer alan hüküm doğrultusunda, ruhsat hukukunun temdit edilip edilmeyeceğinin bilinmemesi ve ruhsat süresinin 30.09.2030 tarihinde dolacağı göz önünde bulundurularak ruhsat sahasının ekonomik ömrü 5 (beş) yıl olarak alınmıştır. Sicil:201004483 sayılı saha için yıllık 200.000 ton/yıl tüvenan kalker+serpantin üretimi yapılacağı beyan edilmiş olup ruhsat süre uzatım (temdit) işlemleri sonrasında 2020 yılında 345.015,90 ton, 2022 yılında 82.017,80 ton, 2023 yılında 3.404,20 ton, 2024 yılında 6.579,70 ton üretim gerçekleştirildiği, 2021 yılında ise herhangi bir üretim faaliyetinde bulunulmadığı tespit edilmiştir. Ruhsat süre uzatım (temdit) işlemleri sonuçlanması akabinde yıllık ortalama 87.403 ton üretim gerçekleştirilebildiği tespit edilmiştir.Bu nedenle, Sicil:201004483 sayılı saha için kıymet takdiri hesabına esas üretilebilir kalker rezervi, 200.000 ton/yıl x 5 yıl = 1.000.000 ton olarak belirlenmiş olup hesaplamalara bu miktar dahil edilmiştir. Kıymet Takdirine Esas Ocak Başı Satış Fiyatı ve Birim Üretim Maliyeti: Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü tarafından tüm madenlerde olduğu gibi II(a) grubu madenler için de Devlet hakkına esas ocakbaşı satış fiyatları açıklanmakta olup, son olarak 2024 yılına ait ocakbaşı satış fiyatları açıklanmıştır. Buna göre, Sakarya ili dahilinde mıcır olarak satılan kalker için Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğünce açıklanmış olan 2024 yılı ortalama ocak başı satış fiyatı 170,00 TL/ton olarak belirlenmiş olup 2024 yılının 2025 yılına yeniden değerleme oranı olan 1,4393 (% 43,93) ile çarpılarak 2025 yılı ocak başı satış fiyatı 244,68 TL olarak hesaplanmıştır. Kıymet takdirine konu olan Sicil:201004483 sayılı saha için Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğüne verilen 2020 yılı tarihli temdit işletme projesinde yıllık üretimin 200.000 ton/yıl, toplam yıllık gelirin 3.000.000 TL, toplam yıllık üretim maliyetinin 2.134.320 TL olarak beyan edilmesi nedeniyle işletme karlılık oranı % 28,85 olarak hesaplanmıştır. Bu çerçevede 2025 yılı için ocak başı satış fiyatı göz önünde bulundurularak 1 ton kalker için (244,68 TL x 0,7115 = 174,09) 174,09 TL/ton üretim maliyeti hesaplanmıştır. Ruhsat sahasının ekonomik ömrü, işletilebilir rezerv ve mıcır satışı üzerinden yapılan değerlendirme neticesinde belirlenen yıllık tüvenan üretim miktarı: 200.000 ton / yıl Yıllık Gelir; 200.000 ton/yıl (mıcır) x 244,68 TL = 48.936.000 TL, Yıllık Gider; 200.000 ton/yıl (tüvenan üretim) x 174,09 TL = 34.818.000 TL'dir. Bu kapsamda yıllık kar, 48.936.000 – 34.818.000 = 14.118.000 TL olarak hesaplanmıştır. Ruhsatın kalan 5 (beş) yıllık süresi dikkate alındığında, Sicil:201004483 sayılı işletme ruhsat sahasında yılda 200.000 ton kalker üretilmesi ve mıcır satılması halinde ruhsat süresi sonunda 14.118.000 x 5 = 70.590.000 TL gelir elde edilecektir. Kıymet takdirine konu olan ruhsat 30.09.2020 tarihinden geçerli olmak üzere 10 (on) yıl süreli olarak temdit edilmiştir. Ruhsat hukukunun temdit edilip edilmeyeceği belli olmadığından 5 (beş) yıl boyunca işletilebilecek tüvenan maden üzerinden değerlendirme yapılmıştır. Ruhsat sahasının rayiç değeri, ruhsatlı alanda yapılan prospeksiyon, jeolojik etüt, yüzeylenen mostraların dağılımı, gözlemsel olarak yapılan rezerv tespit çalışmaları, sahadaki mevcut ocak, saha için verilmiş olan işletme projesi, faaliyet raporları ve ekleri (haritalar v.s.), Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü (MAPEG) kayıtlarında bulunan ilgili ruhsata ait işlem dosyalarında yapılan inceleme ve araştırmalar, görünür rezerv, sahaya ilişkin ocak verimi, mevcut yatırımlar, alt yapı hazırlıkları, işletme ruhsatı süresi, bölgede yapılan madencilik faaliyetleri, piyasa koşulları ve teknolojik olarak uygun olan kapasite ile üretim koşulları göz önüne alınarak hesaplanmıştır. Sonuç: Madenler Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup, değer tespiti yapılırken projede yer alan beyanlar ve saha mahallinde yapılan makroskopik gözlemler etkili olmakla birlikte, mevcut değeri piyasa koşullarının belirlediği unutulmamalıdır. Heyetimizce yapılan değerlendirme neticesinde Sicil:201004483 (ER:3248543) sayılı II(a) grubu (kalker+serpantin) işletme ruhsatlı sahanın görünür rezerv üzerinden değerinin, 70.590.000 TL (Yetmiş milyon beş yüz doksan bin Türk lirası) olduğu heyetimiz görüş ve kanaatidir. MAPEG' den gelen cevabı yazıda ayrıca yukarıda bilgileri verilen maden ruhsatının 2026 yılı işletme ruhsatı bedelinin (450.806,00 TL ) ve rehabilitasyon bedelinin (450.806,00 Tl) gecikme zammı ile birlikte 30.06.2026 tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir. Aksi halde ruhsat Maden Kanunun 13. Maddesinin 1. Fıkrası kapsamında iptal edilecektir. Satış tarihinde hukuku yürürlükte olmak kaydıyla; Maden Kanunu'nun 43. maddesi ile Maden yönetmeliğinin 81. maddesinde belirtilen usul ve esaslar dâhilinde yine aynı Kanunun 6. maddesinde belirtilen şartlara haiz şahıs ve şirketlere ruhsatın satışının yapılması gerekmektedir. Maden ruhsatları Maden Kanunu'nun ilgili maddeleri gereği iptal veya terk edilmeleri halinde Devlete intikal etmektedir. İptal veya terk edilen maden ruhsatlarının satışı ve satışı sonrası ihale alıcısına tescili söz konusu olmamaktadır. Maden Kanunu'nun 43. maddesinde: " Maden işletme ruhsatını iktisap etmek isteyen talibin bu hakkın iktisabı için aranan kanuni şartları haiz olması lazımdır. Talip bu şartları haiz bulunduğunu, Genel Müdürlükten alacağı vesika ile ispat eder. İcra dairesi bu vesikayı ibraz etmiş olan talipler arasında satışı yapar." Maden Yönetmeliği'nin 81. maddesinde: "İcra veya iflas yoluyla yapılacak satışa katılacak gerçek veya tüzel kişilerin maden haklarını kullanabilmesi için; Kanunun 6. maddesinde düzenlenen şartlar ile Kanunda öngörülen mali yeterlilik şartlarını taşıması zorunludur. İlgililer bu şartları haiz bulunduğunu, Genel Müdürlükten alacağı belge ile ispat eder. Satış bu belgeyi ibraz etmiş olan talipliler arasında yapılır." İcra ve iflas yoluyla gerçekleştirilen satışın bu maddede belirtilen usule uygun olması kaydıyla Genel Müdürlükçe ruhsat düzenlenir." hükümleri yer almaktadır. Yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri çerçevesinde İcra Müdürlüklerince yapılacak olan maden ruhsatı açık artırma ihalesine sadece Kanunun 6. maddesinde düzenlenen şartlar ile Kanunda öngörülen mali yeterlilik şartlarını taşıyan ve bu kapsamda Genel Müdürlüğümüzden belge verilmesi uygun bulunan gerçek veya tüzel kişiler katılabilmektedir. Genel Müdürlüğümüzden belge almayan hiçbir gerçek veya tüzel kişinin satış ihalesine katılabilmesi söz konusu değildir. Genel Müdürlüğümüzden belge almadan satışın sonuçlandığının tespit edilmesi halinde ihale alıcısı gerçek veya tüzel kişi adına maden ruhsatının tescil işlemi yapılmayacak ve ihaleyi fesih davası açılacaktır.Maden Ruhsatına ilişkin ayrıntılı bilgiler ve ruhsatın özellikleri Bilirkişi Raporunda bulunmaktadır.